전세사기 피해 보증금 최소 3분의 1 돌려받는다, 11월 13일부터 무엇이 달라질까
전세사기를 당한 뒤 집이 경매에 넘어가더라도 보증금을 충분히 돌려받지 못하는 피해자가 적지 않습니다. 집을 처분해 받은 돈이 보증금보다 턱없이 적다면 남은 손실은 고스란히 피해자의 몫이 될 수 있었습니다. 그런데 오는 11월 13일부터 전세사기 피해 보증금 회복을 위한 새로운 최소보장제가 시행됩니다.
국토교통부가 10월 6일 발표한 전세사기특별법 시행령 개정안의 핵심은 피해자가 경매·공매 등을 거친 뒤에도 보증금의 3분의 1조차 회복하지 못했다면 일정 기준에 따라 부족분을 지원하는 것입니다. 신탁사기처럼 경·공매가 끝날 때까지 기다리기 어려운 피해자를 위한 ‘선지급 후정산’ 제도도 함께 도입됩니다. Korea Admin
‘보증금의 3분의 1’은 무슨 뜻일까
예를 들어 전세보증금이 1억5천만원이라고 생각해 보겠습니다.
피해주택 경매와 배당 등을 거쳐 실제로 회복한 돈이 3천만원뿐이라면 보증금의 3분의 1인 5천만원에 미치지 못합니다. 새 제도는 이런 경우 일정한 산정기준에 따라 부족한 부분을 지원해 최소한의 피해회복을 보장하는 구조입니다.
그렇다고 모든 전세사기 피해자에게 보증금의 3분의 1을 현금으로 일괄 지급한다는 의미는 아닙니다.
이미 경·공매 배당이나 다른 방법으로 회복한 금액 등을 반영해 지원액을 계산하기 때문입니다.
그래서 ‘전세사기 피해자로 인정되면 보증금 33%를 무조건 받는다’고 이해하면 정확하지 않습니다.
왜 이런 제도가 새로 필요했을까
전세사기는 같은 피해자로 결정됐더라도 실제로 돌려받는 금액의 차이가 큽니다.
주택가격과 선순위 채권, 근저당권, 세금 체납, 경매 낙찰가격 등이 모두 다르기 때문입니다.
어떤 피해자는 경매를 통해 보증금 상당 부분을 회수할 수 있지만 다른 피해자는 거의 돌려받지 못할 수도 있습니다.
특히 집값보다 채무가 많거나 여러 권리가 복잡하게 얽힌 주택이라면 경매가 끝나도 임차인에게 돌아오는 돈이 적을 수 있습니다.
이번 최소보장제는 이런 차이 때문에 피해자가 지나치게 적은 금액만 회수하고 끝나는 상황을 줄이려는 제도입니다.
신청하면 바로 받을 수 있는 것은 아니다
최소지원금은 지급시점도 확인해야 합니다.
국토교통부에 따르면 피해자가 LH에 피해주택 매입을 요청한 경우에는 경매차익 산정이 완료된 이후, 그 밖의 경우에는 피해주택의 처분절차가 완료된 뒤 신청할 수 있습니다. Korea Admin
즉 아직 경매가 진행 중인 상황에서 예상 손실액만 계산해 최소지원금을 먼저 지급하는 구조는 아닙니다.
실제로 얼마를 회복했는지가 어느 정도 확정된 다음 부족분을 계산해야 하기 때문입니다.
경매가 끝날 때까지 기다리기 힘든 피해자는?
여기에서 등장하는 것이 ‘선지급 후정산’입니다.
신탁사기 등을 당한 피해자는 권리관계가 복잡해 피해주택 처분이 장기간 이어질 수 있습니다.
이런 피해자에게 일정 금액을 먼저 지급하고 이후 주택 처분 등이 끝났을 때 실제 회복금액을 반영해 정산하는 방식입니다.
국토교통부는 선지급금을 피해주택의 LH 매입이 완료되기 전이나 피해주택 처분이 끝나기 전까지 신청할 수 있도록 했습니다. Korea Admin
피해자가 몇 년 동안 아무런 지원 없이 경매 종료만 기다리는 문제를 줄이려는 장치라고 볼 수 있습니다.
어떤 서류가 필요할까
지원금을 신청한다고 해서 피해자 결정문 한 장만 제출하면 끝나는 것은 아닙니다.
정부가 공개한 자료에는 피해자 결정문을 비롯해 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 임대보증금반환채권 변제와 관련된 서류 등이 포함돼 있습니다. Korea Admin
왜 이렇게 서류가 많을까요.
원래 보증금이 얼마였는지, 실제로 얼마를 회수했는지, 해당 주택의 처분이 어떻게 진행됐는지를 확인해야 정확한 지원액을 계산할 수 있기 때문입니다.
따라서 해당되는 피해자라면 계약서와 경·공매 관련 서류를 미리 정리해 두는 것이 좋습니다.
업무는 LH가 맡는다
최소지원금과 선지급금의 신청·지급·정산 업무는 한국토지주택공사 LH가 담당합니다.
신청 이후 지원금 산정 결과에 이견이 있는 경우를 위한 이의신청 절차와, 선지급 이후 정산 과정에서 반환해야 할 금액이 생기는 경우의 반납절차도 마련됐습니다. Korea Admin
따라서 인터넷에서 계산한 금액만 보고 자신이 받을 금액을 단정하기보다 실제 신청과 심사를 통해 확인해야 합니다.
내가 살던 집을 직접 낙찰받는 경우는?
전세사기 피해주택이 경매로 넘어갔다고 해서 피해자가 반드시 집을 포기해야 하는 것은 아닙니다.
전세사기특별법에는 피해자의 주거안정을 위한 경·공매 지원과 우선매수권 등 별도의 제도들이 마련돼 있습니다.
다만 이번 10월 6일 시행령 개정의 핵심은 ‘피해자가 집을 직접 낙찰받도록 새롭게 지원한다’는 것이 아닙니다.
피해자가 최종적으로 회복하는 보증금이 지나치게 적은 상황을 보완하는 최소보장제와 선지급 후정산의 구체적인 기준을 만든 것이 핵심입니다. Korea Admin
그래서 기존 지원제도와 이번에 추가되는 제도를 구분해서 볼 필요가 있습니다.
11월 13일이라는 날짜도 중요하다
시행령이 10월 6일 국무회의에서 의결됐다고 해서 그날부터 바로 지급이 시작된 것은 아닙니다.
관련 전세사기특별법은 올해 5월 12일 공포됐으며 11월 13일부터 시행됩니다. 대한민국 정책브리핑
따라서 지원 대상이 될 가능성이 있는 피해자는 시행일과 신청절차를 확인하고 준비하는 것이 좋습니다.
특히 자신의 피해유형이 최소지원금과 선지급금 중 어디에 해당하는지, 주택 처분이 어느 단계에 있는지에 따라 신청시점이 달라질 수 있습니다.
이번 변화의 핵심은 ‘최소한 어디까지 회복할 것인가’
전세사기 피해를 금전으로 완전히 되돌리는 것은 쉽지 않습니다.
보증금 전액을 돌려받는 것과 이번 최소보장제는 같은 제도도 아닙니다.
그럼에도 의미가 있는 이유는 피해자가 경매와 배당절차를 모두 거친 뒤 보증금 대부분을 잃었는데도 별다른 보완책이 없던 문제에 최소 회복 기준을 마련했다는 데 있습니다.
전세사기 피해 보증금 지원을 기다리고 있다면 ‘보증금 3분의 1을 무조건 지급한다’는 식의 설명보다는 자신의 보증금과 실제 회복액, 주택 처분상태를 먼저 확인해야 합니다.
그리고 가장 중요한 날짜는 11월 13일입니다.
이번 제도는 그날부터 시행됩니다. 피해자라면 그 전에 필요한 계약·경매·배당 관련 서류를 정리하고 LH의 세부 신청 안내를 확인하는 것이 실제로 해야 할 첫 번째 준비입니다.
해시태그
#전세사기피해보증금 #전세사기 #전세사기특별법 #전세보증금 #최소보장제 #LH